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发展住房保障制度是缓解住房矛盾的关键

作者: 陈淮   时间: 2011-08-09    已有人阅读过

一、 住房保障制度就是保障人人有房住的制度

一段时间来,解决住房困难、改善住房条件成为了人们普遍关注的焦点。“穷人能否买得起房子”也引起了很多争论。一些媒体舆论提出,政策应当保障老百姓“居者有其屋”。

这里有必要先破解一下“居者有其屋”这个题目的含义。“居者有其屋”实际上包含两层含义。一是“人人有房子住”,二是老百姓在自己私人财富中拥有住房这种资产。“有房子住”和“拥有房产”是两个不同的社会发展与政策、制度目标。您的问题实际上是指前一个目标,也就是“人人有房子住”的问题。其实质是我们应当建立一个怎样的住房保障制度的问题。

住房保障制度,简单说就是在社会发展中,买不起房子的人也得保障他们有房子住。这是一个文明社会起码的目标。因为住房是人生存的必要条件。这个制度就叫住房保障制度。这是市场经济下政府必须提供的一个“公共产品”。

我国并非没有住房保障制度,但问题是现有制度远不完善。

住房保障制度是一个包含范围很广的概念。应当说,在改革开放前我们也是有住房保障制度的。就是在“人民公社”那个“一大二公”体制下,我们也始终保留了农民的“宅基地”政策。在计划经济年代,我们曾长期实行“福利分房”。广义地说,“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一种具体形式。就是低生产力水平下保障“人人有房住”的制度。“宅基地”政策迄今仍是保障占2/3人口的农民住房需求的基本制度。上世纪90年代初中期,我们实行“鼓励单位自建住房”的政策,因为当时长期积累下来的一大批职工、居民的住房困难迫切需要解决。最近建设部出台的拆迁政策明确规定,未落实被拆迁人安置措施的项目不准拆迁。就是没解决好搬迁居住条件时不能拆旧房子。在一定意义上说,这也是住房保障制度中的一个组成部分。保障被拆迁人在自己没有力量解决住房问题时也得有房子住。

二、住房保障制度应是一个多数人受益的制度

城市中的“福利分房”制度停止后。很多人以为以后城市居民都只能靠自己的收入买房子住。这其实是一个很大的误解。

住房市场化、商品化是改革的一大进展,是从计划经济向社会主义市场经济转变不可缺少的一环。土地、住房等这些在国民财富中占比重最大的资源不进市场,我们就不可能真正实现向社会主义市场经济的转变。但是,依靠市场配置住房资源,并不等于就是人人都只能依靠自己的收入买房子住,也不等于说人人都只能靠市场化竞争、自主分散决策来获取住房。房子是一个价格相对昂贵的消费品。从国外发达国家的经验和客观规律看,就是全面小康实现之后,也不可能人人都买得起房子。因为社会中总会有一部分低收入群体、特困群体因为种种原因一辈子也无法获取足够的收入来买房子。还有一个占比重更大的工薪阶层,他们虽然有可能积攒起一些买房子的钱,但可能不够,或者需要很长时间。在市场经济下,为了保障每个人都有房子住,政府就需要实施一些特殊的政策措施来帮助这些单纯依靠市场解决住房有困难的群体。这个政策体系的总称,就叫住房保障制度。住房保障制度和失业保障、养老保障、医疗保障等都是社会保障体系的组成部分。

从我国的实际情况看,简单说,这个保障制度的包括四个基本方面。

第一是住房公积金制度。很多人以为住房保障制度只是和“穷人”有关,其实这个认识不确切。不穷的人,或者不那么“穷”的人,包括中等收入者阶层,都可能和住房保障制度有关。住房公积金是社会受益面最大的住房保障制度。几乎所有的工薪阶层都可以通过这个制度受益。这个制度包括雇主与雇员共同缴付、对公积金部分免征个人所得税、在购房时除个人账户累积部分外还可利用公积金贷款购房以及公积金贷款实行优惠利率等几个组成部分。这是一项强制与鼓励相结合的制度;是一项帮助普通工薪阶层弥补购买力不足,能够较早、较快,实现购房目标的保障制度。住房公积金制度之所以是一项政策性的保障制度,和把钱直接发给雇员的不同之处就在于,一是强制性地调整人们的消费结构,人们必须把一部分收入积累起来用于住房消费;二是具有社会统筹和互助性质,人们可以从社会归集的公积金中贷款用于住房消费;三是可以享受政府规定的免个人所得税和低息贷款等优惠条件。我们首先要大力完善和发展的是这项住房保障制度。这是保障普通老百姓市场化购房的最重要的政策参与渠道。

第二是针对低收入群体的半市场化方式的保障制度。社会总有一部分低收入群体,他们的收入很难积累起按市场化的房价买房的规模。那么政府就可以通过减免土地出让金或提供土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房、廉租房等来保障他们的住房需求。经济适用房既然是一种“政策房”,就应当在档次、面积以及购房者收入水平上有一定的限制。过去一段时期来,我们在经济适用房这个问题上的政策规定不够明确,结果出现了超大户型的“经济适用房”和富人大量购买经济适用房的弊端。这个问题目前已经有所纠正。但在保障供给结构中经济适用房所占比重上,目前政府的强制力仍不充分。在完善的经济适用房制度中,政府应当对每年住房开工面积中必须包括多大比例的经济适用房作出强制性的规定。

第三是针对困难群体的非市场化保障方式。经济适用房毕竟还是让购房者去“买”。有些困难群体连经济适用房也买不起怎么办?还可以建立政府贴息的制度。例如人均收入低于某一个水平的家庭购买经济适用房时,由政府补贴贷款利息。贴息也买不起怎么办?可以由政府提供廉租房。这可以根据家庭收入水平制定不同政策。

第四是针对特困群体的救济方式。最后还有少量特困群体,他们连廉租房的租金也付不起怎么办?社会也得有制度来保障他们的住房需求。办法就是特困家庭采取政府提供贴租的方式。

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作者:中改院
出版社:国家行政学院出版社
出版时间:2010年12月
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